Chuyên gia "mách nước" cho nhà đầu tư bất động sản có số vốn trong tay dưới 1 tỷ đồng

Mới đây, chia sẻ trên báo chí, chuyên gia BĐS Trần Khánh Quang đã "mách nước’ cho người trẻ cách đầu tư BĐS với số vốn "mỏng" từ 500-700 triệu đồng. Vị chuyên gia này cho rằng, vì BĐS có giá trị lớn nên phải hội đủ hai yếu tố có tích lũy và thu nhập ổn định thì mới bắt đầu tham gia đầu tư BĐS. Với số vốn 500-700 triệu đồng, khá nhiều bạn trẻ đi làm từ 5-7 năm là có thể tích lũy được số tiền này. Nhưng vế quan trọng tiếp theo là thu nhập phải ổn định.

"Số tiền 500-700 triệu đồng rất khó tìm được bất động sản, do vậy phải dùng đòn bẩy tài chính. Nếu có 500-700 triệu đồng, thu nhập trên 20 triệu, ổn định thì có thể nghĩ đến việc đầu tư BĐS", ông Quang nhấn mạnh.

Chẳng hạn, một người có thu nhập ổn định trên 20 triệu đồng có khả năng vay được 700-800 triệu đồng, trả lãi và gốc hàng tháng tầm 10 triệu đồng. Nếu cộng với số tiền tích lũy có thể mua bất động sản tầm 500 triệu đến 1,4 tỉ đồng, tùy theo nhà đầu tư chấp nhận rủi ro đến mức độ nào.

Với số vốn trên, vị chuyên gia này "mách nước" phân khúc đầu tư hiệu quả. Cụ thể, mua một căn hộ để ở, vì tuổi trẻ hầu như ai cũng muốn sở hữu một căn nhà để ở. "Theo kinh nghiệm của tôi, các bạn trẻ vay mua nhà dạng này để ở với mức vay vừa phải thì trong vòng năm năm họ đã trả dứt nợ dù thời gian vay có thể dài hơn, từ 15-20 năm. Không nên mua căn hộ cho thuê vì cho thuê tạo thu nhập không ổn định", ông Quang dành lời khuyên.

Lựa chọn thứ hai là mua đất ở vùng ven để sau này xây nhà trọ cho công nhân thuê. Nếu chịu khó tìm, vẫn có thể thấy những mảnh đất có giá 700-800 triệu đồng. Bạn mua để đó, sau này có vốn sẽ xây nhà trọ cho thuê. Hình thức này không chỉ thu lãi từ việc cho thuê mà còn kỳ vọng vào tiềm năng tăng giá đất sau này.

Lựa chọn thứ ba là mua một lô đất vườn ở vùng ven hoặc ở chính quê nhà của các bạn trẻ, nhưng với cách này thì chỉ nên dùng vốn tự có, không nên vay.

"Đó là những gợi ý cho nhà đầu tư nhỏ lẻ có thể đầu tư lâu dài. Nhưng tôi cũng lưu ý, BĐS phụ thuộc rất lớn vào cảm nhận của người mua, cứ hiểu được đó, cảm nhận được nó và mua được thì sẽ thắng", vị chuyên gia này chia sẻ.

Trước đó, ông Ngô Quang Phúc, Tổng giám đốc Phú Đông Group cũng dành lời khuyên cho những người trẻ có thu nhập khoảng 30 triệu đồng/tháng. Vị CEO này cho rằng, nếu thu nhập của hai vợ chồng khoảng 30 triệu đồng thì hãy mạnh dạn mua nhà, với những dự án có mức giá trên dưới 2 tỉ đồng/căn.Với thu nhập này thì vợ chồng trẻ bỏ ra 15 triệu đồng dành cho việc trả nợ vay mua nhà, 15 triệu chi tiêu trong cuộc sống. Như vậy, điều kiện cần để người trẻ có thể mua được nhà là phải có thu nhập ổn định, điều kiện đủ là tích lũy ban đầu cố gắng từ 30-50% (trong đó 50% là an toàn nhất).

Cũng theo vị CEO này, người trẻ thường không có tích lũy ban đầu lớn, đa số họ là sinh viên mới ra trường hoặc đi làm vài năm lập gia đình. Do đó vay ngân hàng để mua nhà là giải pháp của đa số người trẻ trong độ tuổi 25-30 hiện nay.

Nếu người trẻ có 300-400 triệu đồng trong tay, vay mượn gia đình thêm được 500 triệu. Mua căn nhà 1.5 tỉ đồng/căn ở thành phố thì bắt buộc phải vay 1 tỉ đồng. Nếu tính vay 1 tỉ trong vòng 20-25 năm, hàng tháng trả gốc 5 triệu, tiền lãi 10 triệu, vị chi là hết 15 triệu đồng mỗi tháng. Như vậy, ít nhất người trẻ phải đạt thu nhập 30 triệu đồng/tháng, trong đó 50% thu nhập tiết kiệm để trả tiền vay mua nhà.

Trong thời gian chờ đợi 2 năm để có nhà, 15 triệu đồng vợ chồng trẻ phải chắt chiu gom góp đủ lo cuộc sống, bao gồm cả tiền thuê nhà trong thời gian chờ đợi giao nhà. "Bản thân người trẻ mua nhà phải cố gắng nhiều hơn để tăng thêm thu nhập, lo cuộc sống trước khi nhận nhà. Khi có nhà rồi không phải bỏ chi phí tiền thuê nữa, lúc đó sẽ thoải mái hơn. Mua nhà cũng là cách đầu tư 2 trong một, vừa có chốn an cư, vừa tăng giá trị trong tương lai", ông Phúc nhấn mạnh.

Tuy vậy, theo ông Phúc, mức vay ngân hàng hoàn hảo cho người trẻ là 50% giá trị căn nhà. Chẳng hạn, căn nhà 2 tỉ đồng thì vay 1 tỉ đồng. Trong trường hợp không lo đủ số tiền ứng trước 50% thì có thể vay thêm một chút nhưng tuyệt đối không quá 70% vì gánh nặng tài chính sẽ rất lớn, những rủi ro về siết nợ ngân hàng dễ xảy ra.

Cùng quan điểm, ông Phan Công Chánh, chuyên gia BĐS cá nhân chia sẻ, để vượt qua giai đoạn thị trường bất động sản khó khăn như hiện nay, các NĐT cá nhân cần cơ cấu lại danh mục đầu tư của mình. Nếu không dư giả tài chính, NĐT chỉ nên chọn giữ lại sản phẩm tốt nhất có trong danh mục đầu tư.

Với các nhà đầu tư sử dụng đòn bẩy tài chính từ ngân hàng thì càng cần phải cẩn trọng. Nếu đòn bẩy tài chính quá lớn, bắt buộc nhà đầu tư phải bán bớt đi các tài sản tốt để cầm cự qua giai đoạn khó khăn.

"Tôi đã chứng kiến nhiều nhà đầu tư chỉ vì cố gắng giữ các tài sản trong khi vốn vay ngân hàng quá lớn mà đã bị đổ vỡ tất cả khi khoản vay đến hạn không thể thanh toán, ngân hàng thu giữ tài sản", ông Chánh chia sẻ.

Cũng theo ông Chánh, hiện đang là thời điểm đòi hỏi sự quyết đoán, dũng cảm của các NĐT nhằm cơ cấu lại danh mục đầu tư của mình. Trong thời điểm khó khăn, NĐT cần có giải pháp ngắn hạn để xử lý công việc của mình; không nên cố gắng giữ bất động sản bằng mọi cách mà đôi khi buông bỏ mới là giải pháp khôn ngoan.

Trái lại, đối với các nhà đầu tư có sẵn tiền mặt, ông Chánh cho rằng, đợt khủng hoảng này chính là cơ hội để họ có thể mua được những tài sản tốt với giá rẻ.

Tuy nhiên, ông Chánh khuyên các nhà đầu tư cũng chỉ nên dùng 70% số vốn mình có để đầu tư BĐS; 30% còn lại nên cất giữ để đảm bảo nguồn vốn lưu động, tránh rủi ro.